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购买被执行人房屋后未办理过户登记,能否对抗强制执行?
发布日期:[ 2016/4/29 17:47:29 ]    共阅[ 799 ]次

         购买被执行人房屋后未办理过户登记,能否对抗强制执行?

开栏语

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购买被执行人房屋后未办理过户登记,能否对抗强制执行?

——山东健民晁氏药业有限公司诉张某乐、泰安山城石油天然气有限公司、山东健民药业有限公司案外人执行异议之诉纠纷案

【裁判摘要】

1、案外人执行异议之诉案件,诉讼的目的是通过民事诉讼排除对执行标的物的强制执行措施,或通过诉讼,对抗对于执行标的物的强制执行,而上述目的的实现,首先亦应审查案外人所主张的实体法律关系是否存在。故该类诉讼应兼具确认之诉和形成之诉两种特征。

2、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条中确定的买房人购买房屋后未办理过户登记,但满足已经支付全部价款、实际占有、对未办理过户登记无过错的情形,是对案外人是否具有足以阻却执行的实体权利的一项特殊规定,该规定现行有效,应作为民事审判实践中判断“是否具有足以阻却执行的实体权利”的重要依据和标准。

原告:山东健民晁氏药业有限公司。住所地泰安市东部新区创业大街31号。

法定代表人:刘某,执行董事。

委托代理人:王爱国,山东诚维律师事务所律师。

被告:张某乐,男,汉族,泰安市圣通钢材有限公司经理,住泰安市泰山区。

委托代理人:谭洪强,泰安泰山上高法律服务所法律工作者。

被告:泰安山城石油天然气有限公司。住所地泰安市普照寺小区25号楼。

法定代表人:宋某清,董事长。

委托代理人:李可贵,山东公允律师事务所律师。

第三人:山东健民药业有限公司。住所地菏泽市中华西路367号。

法定代表人:晁某勇,董事长。

委托代理人:翟某军,男,汉族,山东健民医药有限公司外联部主任,住山东省菏泽市牡丹区。

原告山东健民晁氏药业有限公司与被告张某乐、泰安山城石油天然气有限公司、第三人山东健民药业有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案,向山东省泰安市中级人民法院提起诉讼。

原告山东健民晁氏药业有限公司诉称,原告系泰安市招商引资的重点项目企业,设立于2011321,公司成立后即依据山东健民药业有限公司与泰安山城石油天然气有限公司2011125日签订的《资产转让协议》(附后)中载明的“鉴于双方同意,本合同所约定的乙方权利义务由乙方独资或指定投资人投资设立的山东健民晁氏药业有限公司成立后由其自然继受。”条款,自然继受取得了“位于泰安市高新区原山东中圣药业股份有限公司所在范围内的所有房地产及附属物和机械设备,包括但不限于房权证泰字第181444号、房权证泰字第181445号及泰土国用(2010)T-O317号、泰土国用(2010)T-0318号范围内的房地产,还包括由泰安市中级人民法院委托泰安金桥房地产评估有限公司出具的泰金桥房估字T2008-818号房地产价格评估报告及地上附属物价格评估报告中载明的房地产及附属物,同时还包括由泰安市中级人民法院委托泰安市价格认证中心出具的泰价鉴字(2008)56号涉案物品价格鉴定结论书中的制药设备及27种药品注册证的相关权利。”且自成立之日已实际接受占有至今,并已支付约定应当支付的房地产全部价款。自接受之日起依据《资产转让协议》第二条第二款之约定包括被告申请执行查封的房地产在内均已转移给山东健民晁氏药业有限公司并属于山东健民晁氏药业有限公司的财产,已不属于泰安山城石油天然气有限公司的财产。被告申请执行查封的房权证泰字第181445号房产及泰土国用(2010)T-O317号土地与已经办理完毕过户手续的房权证泰字第181444号房产及泰土国用(2010)T-O318号土地属于不可分割的生产车间整体,其他所有与该涉案的房地产不可分割的不动产均已过户到山东健民晁氏药业有限公司名下,只是由于被告泰安山城石油天然气有限公司没有根据协议第四条第二款的约定负责将查封的房地产先履行过户义务并承担过户费用,才导致剩余的价款按协议约定不应当支付(详见协议第四条),原告对此没有过错,客观上也不能分割拍卖使用。被告张某乐申请执行的法律文书载明的标的物只是普通债权,不属生效法律文书指定交付的特定物即涉案标的物,被告以被执行人泰安山城石油天然气有限公司的房地产没有过户为由,申请强制执行涉案的标的物,且法院在查封涉案房地产时,既没有张贴封条, 也没有进行公告,严重违背了《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第73:“执行标的物不属生效法律文书指定交付的特定物,经审查认为案外人的异议成立的,报经院长批准,停止对该标的物的执行。已经采取的执行措施应当裁定立即解除或撤销,并将该标的物交还案外人。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条:“查封不动产的,人民法院应当张贴封条或者公告,并可以提取保存有关财产权证照。”及相关强制性规定。被告却依据并引用《物权法》关于实体处理的法律规定,作为处理执行程序中程序规定的依据,没有法律依据。原告接受后,已对包括涉案房地产在内的房地产及附属物机器设备等进行了大面积的改建、装修、拆除、增建、添置,且在泰安市及泰山区等政府的支持下,经国家药监局验收并通过了GMP认证,并安置了原中圣药业公司近300名的下岗职工再就业,迅速实现了正常的生产经营,贵院强制拍卖执行涉案的房地产,必将给原告造成重大经营损失,并给社会带来不可挽回的影响,增加社会不稳定因素, 因此带来的严重社会后果及损失,均应由被告承担。但这既不是原告所愿看到的,更不是法院司法为民所想得到的结果。强烈请求法院立即停止执行并解除查封的涉案房地产,妥善处理此案。由于原告在执行过程中提出异议被贵院驳回,且于20121212日邮寄送达给原告,并被贵院依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十八条“案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的,由执行法院管辖。”告知可自裁定送达之日十五日内向贵院提起诉讼。为此,特依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十九条“案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的,执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理,理由不成立的,判决驳回其诉讼请求; 理由成立的,根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。”之规定向贵院提起诉讼,请求法院依法确认原告对执行标的享有实体权利,对位于泰安市泰山区创业大街东段房权证泰字第181445号的房产及泰土国用(2010)第T0317号的土地使用权停止执行,同时判令被告泰安山城石油天然气公司立即将涉案标的过户到原告名下并承担过户费用。

被告张某乐辩称,一、原告山东健民晁氏药业有限公司所说是自然继受山东健民药业有限公司从泰安山城石油天然气有限公司转让的财产。这一点,张某乐无法认同,更不符合法律规定。房地产的所有人应以法律法规规定的在房产部门和国土资源部门登记的所有人为准。泰安市中级人民法院执行的是已被查封的登记在泰安山城石油天然气有限公司名下的房地产[泰房权证字第181445号房产及泰土国用(2010)第T-0317号土地],不是原告山东健民晁氏药业有限公司名下的房地产。原告山东健民晁氏药业有限公司无权也无法律依据向被告张某乐主张权利。如果山东健民晁氏药业有限公司认为需要,应当也只能向泰安山城石油天然气有限公司主张合同权利,与张某乐及张某乐申请法院执行泰安山城石油天然气有限公司的房地产无关,也不是同一法律关系。因此,泰安市中级人民法院依法执行泰安山城石油天然气有限公司的房地产是完全正确的,是有法可依的。原告山东健民晁氏药业有限公司对张某乐的起诉于法无据,于事实不符,依法应当驳回。二、原告山东健民晁氏药业有限公司与泰安山城石油天然气有限公司之间的纠纷,不能损害善意第三人的合法权益,更不能对抗法院依法查封的房地产,否则,用当事人之间的意思来否定法律的规定, 那将无法可言,社会经济秩序将无法可依,后果不堪设想。为维护法律的尊严和维护被告张某乐的合法权益,依法应当驳回原告山东健民晁氏药业有限公司的全部诉讼请求。三、山东健民晁氏药业有限公司与泰安山城石油天然气有限公司无任何权利与义务关系,无权主张权利或提出异议,应当依法驳回其提出的起诉或全部诉讼请求。四、综上所述,被告张某乐认为,原告山东健民晁氏药业有限公司与泰安山城石油天然气有限公司之间的纠纷与张某乐无关,也与张某乐申请执行泰安山城石油天然气有限公司的房地产无关,也不是同一法律关系。原告山东健民晁氏药业有限公司与泰安山城石油天然气有限公司之间的资产转让等行为违反法律规定,是无效行为,不产生法律效力。山东健民晁氏药业有限公司作为原告的主体也不适格。因此,被告张某乐请求人民法院依法驳回原告山东健民晁氏药业有限公司的起诉或全部诉讼请求。

被告山城石油公司辩称,资产转让协议中未约定对房地产以及付款的顺序,而是作为整体转让的,因原告未按协议及时付款,违约在先,被告山城石油公司不存在违约行为,请求法院依法处理。

第三人健民药业述称,一、原告诉称属实,第三人于2011125日与泰安山城石油天然气有限公司签订的《资产转让协议》中约定的属于第三人的所有权利义务自原告被批准设立之日起已全部转移给原告享有,且原告已实际接收并占有了合同中约定的下列所有资产即“位于泰安市高新区原山东中圣药业股份有限公司所在范围内的所有房地产及附属物和机械设备,包括但不限于房权证泰字第181444号、房权证泰字第181445号及泰土国用(2010) T-0317号、泰土国用(2010) T-0318 号范围内的房地产,还包括由泰安市中级人民法院委托泰安金桥房地产评估有限公司出具的泰金桥房估字T2008-818号房地产价格评估报告及地上附属物价格评估报告中载明的房地产及附属物,同时还包括由泰安市中级人民法院委托泰安市价格认证中心出具的泰价鉴字(2008)56号涉案物品价格鉴定结论书中的制药设备及27种药品注册证的相关权利。”并已按约定支付了应当支付的房地产全部价款。依据《资产转让协议》第二条第二款之约定包括被告张某乐申请执行查封的房地产在内均已转移给原告并属于原告的财产,已不属于被告泰安山城石油天然气有限公司的财产。二、被告张某乐申请执行的法律文书载明的标的物只是普通债权,不属生效法律文书指定交付的特定物即涉案标的物,被告以被执行人泰安山城右油天然气有限公司的房地产没有过户为由,申请强制执行涉案的标的物,且法院在查封涉案房地产时,既没有张贴封条, 也没有进行公告,严重违背了《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第73条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条:查封不动产的,人民法院应当张贴封条或者公告,并可以提取保存有关财产权证照的强制性规定。三、其他同意原告的意见,请求法院依法支持原告的诉讼请求。

泰安市中级人民法院经审理查明,2012823日,本院在审理被告张某乐与宋某清、于某芬、被告泰安山城石油天然气有限公司、泰安鲁润水泥有限公司民间借贷纠纷一案中,经本院主持,当事人自愿达成调解协议:一、宋某清、于普芬偿还张某乐借款本金38408000元……二、泰安鲁润水泥有限公司、泰安山城石油天然气有限公司对上述借款本息承担连带保证责任。本院以(2012)泰民一初字第48号调解书对上述调解协议内容予以确认。因债务人未履行上述协议,张某乐遂向本院申请执行。本院依据张某乐的申请,作出(2012)泰民一初字第48-1号民事裁定书,查封了登记在被告泰安山城石油天然气公司名下的泰土国用(2010)第T-0317号国有土地使用权及泰房权证泰字第181445号房屋所有权。案外人晁氏药业公司对执行标的提出异议,本院于20121120日作出(2012)泰执字第142号异2号民事裁定书,驳回了案外人晁氏药业公司的异议,晁氏药业公司不服该裁定,遂依据《民诉法》第二百二十七条之规定向本院提起民事诉讼,并提出前述诉讼请求。

另查明,2011125日,被告泰安山城石油天然气有限公司与第三人山东健民药业有限公司签订《资产转让协议》,约定由第三人山东健民药业有限公司受让包括本案争议房地产在内的原中圣药业股份有限公司的全部资产,合同约定交易价格为5900万人民币。并约定合同项下的权利义务由拟成立的原告晁氏药业公司自然继受。合同第四条约定,合同签订后2011125日至26日乙方(原告)支付给甲方(被告)1200万元,至2011225日前,乙方支付到4000万元,当乙方支付到其中的2600万元,甲方负责将其中一套没有抵押部分房地产[房权证泰字第181444号、房权证泰字第181445号及土地证号为泰土国用(2010)第T-0317号泰土国用(2010)第T-0318]过户到山东健民晁氏药业有限公司名下。合同签订后,健民药业公司己支付了包括涉案房产及土地款在内的绝大部分合同价款,涉案房地产己实际交付,但未办理房屋产权及土地使用权的转移过户登记手续。

泰安市中级人民法院经审理认为,根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出售给第三人,第三人己经支付部分或全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人己经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定,本案原告晁氏药业有限公司己经按合同约定将涉案房地产价款支付给被告山城石油公司,且己实际占有和使用了该房地产,未办理过户登记手续原告对此并无过错,故本院认为原告晁氏药业有限公司对涉案房地产拥有足以阻止人民法院对该标的继续执行的“实体性”权利,其请求对涉案房地产停止执行的请求本院予以支持。另外,原告晁氏药业公司要求判令被告山城石油公司将涉案标的协助过户给原告的请求,因属另一法律关系,本院不予支持,当事人可另案主张。

据此,泰安市中级人民法院根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十九条的规定,判决:一、停止对位于泰安市泰山区创业大街东段房权证泰字第181445号房产及泰土国用(2010)第T-0317号土地使用权的强制执行;二、驳回原告山东健民晁氏药业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费109940元由被告泰安山城石油天然气有限公司、张某乐共同负担,先由原告垫付,待执行时一并支付给原告。

宣判后,张某乐不服提起上诉。在山东省高级人民法院二审审理期间,因上诉人张某乐未按法院规定的期限缴纳上诉费用,山东省高级人民法院裁定该案按撤回上诉处理。本判决现已生效。

 

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